Pronajímatel má ze zákona právo na jednostranné zvýšení nájemného za pronájem bytu. Při zvyšování musí však být dodrženy zákonné podmínky, jakož i případná ujednání obsažená v nájemní smlouvě.
Zákonná pravidla pro zvyšování nájemného jsou obsažena v ustanoveních § 2248 a 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) a mohou být samozřejmě blíže rozvedena i smluvně, což v praxi bývá relativně časté.
Jiří Matzner
advokát – partner
Matzner Legal
Základní způsoby a podmínky zvyšování nájemného
Strany si podle ustanovení § 2248 občanského zákoníku mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.
Pokud si nájemce a pronajímatel zvyšování nájemného ve smlouvě nesjednají nebo si zvyšování nájemného ve smlouvě výslovně nevyloučí, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase
Srovnatelné obvyklé nájemné se podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. zjišťuje formou znaleckého posudku nebo je stanoveno na základě prokazatelného doložení výše alespoň tří srovnatelných nájemných v bytech o obdobné velikosti a v obdobné lokalitě. Pronajímatel podle občanského zákoníku však nesmí zvýšit nájemné v průběhu tří let o více než 20 %, přičemž do této doby se počítají veškerá zvýšení nájemného, ke kterým v uplynulých třech letech došlo. Jestliže je tedy nájemné stanoveno například ve výši 10.000,- Kč, může být podle zákona v následujících třech letech zvýšeno maximálně o 2.000, – Kč.
Pokud si strany výslovně nesjednají svůj vlastní mechanismus zvyšování nájemného ve smyslu § 2248 občanského zákoníku, použije se v takovém případě postup podle § 2249 občanského zákoníku, který stanovuje zákonné podmínky pro zvyšování nájemného.
Jestliže chce pronajímatel v souladu s tímto ustanovením občanského zákoníku nájemné zvýšit, musí nájemci nejprve doručit návrh na zvýšení, a to v písemné formě a nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, aby měl pronajímatel k dispozici potvrzení o doručení svého návrhu nájemci
Jestliže nájemce se zvýšením souhlasí, zvýšené nájemné začne být dle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku účinné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nájemci. Pokud například nájemce obdrží návrh na zvýšení nájemného v průběhu prosince a s návrhem souhlasí, bude povinen zvýšené nájemné platit od března následujícího roku.
Nájemné nicméně může být takovýmto způsobem zvyšováno maximálně jednou ročně
Zvýšení nájemného soudem
Pokud nájemce s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného nevysloví souhlas, a to ani ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, může pronajímatel ve lhůtě dodatečných tří měsíců navrhnout, aby nájemné určil soud, přičemž soud nájemné může zvýšit i zpětně, a to ke dni podání takového návrhu k soudu.
Na zákonné lhůty je ovšem v tomto případě potřeba si dát dobrý pozor, jelikož návrh na zvýšení nájemného může být k soudu podán až po marném uplynutí lhůty dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemci, a to i v případě, kdy nájemce návrh před uplynutím této lhůty výslovně odmítne – nájemce si totiž své rozhodnutí vždy může rozmyslet a po úvodním odmítnutí může s navýšením nakonec souhlasit, k čemuž slouží právě dvouměsíční lhůta od dojití návrhu nájemci
Nadto je nutné návrh k soudu podat nejpozději do tří měsíců od uplynutí dvouměsíční lhůty dle předchozí věty, jinak by soud návrh rovněž neakceptoval. Je zde tedy jen relativně omezené „okénko“ k podání návrhu na zvýšení nájemného soudem, které je samozřejmě potřeba nepromeškat a návrh k soudu doručit ve správný okamžik – s tímto Vám už nejlépe poradí kvalifikovaný advokát, který pro Vás návrh k soudu i případně vypracuje a v řízení Vás zastoupí.
Zvýšení nájemného při provedení stavebních úprav
Pronajímatel si může s nájemcem dohodnout zvýšení nájemného podle ustanovení § 2050 občanského zákoníku také v případě, kdy pronajímatel provedl stavební úpravy trvale zlepšující užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo provedené stavební úpravy mají za následek trvalé úspory energie či vody.
V uvedeném případě pronajímatele ve zvýšení nájemného omezuje zákonný limit 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně, nicméně pokud se zvýšením nájemného souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce
Nadto pokud se pronajímatel s nájemci na zvýšení nájmu po provedení stavebních úprav nedohodne, může z tohoto důvodu přesto nájemné zvýšit, avšak pouze o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Další způsob k navyšování nájemného představuje tzv. inflační doložka. V předchozích letech, kdy se inflace pohybovala kolem 2 %, tomuto ujednání ve smlouvách nebylo věnováno příliš pozornosti. V současné době však nabývá podobné ujednání na významu.
Díky inflační doložce je totiž pronajímateli umožněno zvyšovat nájemné dle vývoje míry inflace
Inflační doložka je totiž ujednáním spadajícím pod ustanovení § 2248 občanské zákoníku, které stanovuje, že strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud ovšem má být doložka platná, musí v ní být vždy jasně sjednáno, kterým konkrétním ukazatelem míry inflace se bude řídit a k jakému datu ke zvyšování nájemného bude docházet.
Závěr
Nájemné bytu je možné každoročně zvyšovat buď v souladu s ustanoveními § 2049 a § 2050 občanského zákoníku, nebo za podmínek, které si strany ujednají v nájemní smlouvě.
Aby bylo zvýšení nájemného platné, musí být buď zvýšeno způsobem sjednaným ve smlouvě (např. inflační doložkou), nebo musí být v souladu se zákonnými postupy a omezeními – v takovém případě zvýšení zásadně nesmí přesáhnout 20 % v uplynulých třech letech a nově stanovené nájemné současně nesmí přesáhnout obvyklou míru nájemného ve stanoveném místě a čase
Pronajímatel tedy má celou řadu možností ke zvyšování nájemného a pokud nechce být omezován limity zákona, nejlepším způsobem je sjednání vlastního mechanismu ke zvyšování nájemného v nájemní smlouvě – s tím však musí souhlasit i nájemce tak, aby se na něho mohly uplatnit podmínky odchylné od zákona.
